不動産投資で得た利益を上手に活用する方法

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こんにちは。

インベスターUです。

今日は、不動産投資で得た利益を上手に活用する方法について、お話したいと思います。

不動産投資に興味が無い方でも、タメになる内容となっていますので、ぜひ最後までご覧いただければと思います。

いざ不動産投資をしよう!と思ってもどんなメリットや効果があるのか、どうやってメリットを活かせば良いのか、分からない方も多いと思います。

不動産投資を行うためには、様々な情報を収集しておくことが重要ですが、特にメリットや活用方法については、よく知っておく必要がありますね。

これらが具体的に分からないとなると、「何のために投資するんだろう」と疑問を感じることになってしまいます。

不動産投資は数ある投資の種類の中でも、比較的初心者でも始めやすく、また失敗しづらいと言われています。

ただし、その時の運やタイミングなども大きく関係しますし未来は誰も予想できないため、「思うように利益が上がらなかった」といった結果になる可能性も当然あります。

しかし、きちんと知識を身につけ、正しい情報を収集することによって、リスクを減らすことは可能なので、一つ一つ学んでいきましょう!

不動産投資を行うと得られる利益の種類は「売却益」と「運用益」の二種類に分けられます。

「売却益」は、持っている不動産の価値が上がった際、売却すると得られる利益のことです。

「運用益」は、入居者が入った際に家賃として得られる収入のことです。

どんな不動産を購入、運用するかによって利益率は異なりますが、条件が良ければ良いほど、入居者が決まりやすい状況であるほど、利益が大きくなることが期待できます。

売却益をメインに考えているのであれば、将来その不動産がどのくらいの資産価値になるのか、価値が上がりそうであるかなどの情報収集を購入前に行っておく必要があります。

このリサーチが不十分だと、思うように価値が上がらなかったり、価格が下落してしまうリスクもあり、利益どころかあなたが負担を強いられることになるかもしれません。

不動産投資は将来、確実に価格が上昇するかが不透明であるため、比較的、売却益よりも運用益の方が重視されている傾向にあります。

それではこの知識を踏まえて、不動産投資にはどんなメリットがあるのか順番に見ていきましょう。

不動産投資で得られるメリットは、大まかに「5つ」と言われています。

それぞれのポイントを説明します。

一番に思いつくメリットが「節税」であり、不動産投資を始めるきっかけは、「節税効果があるから」と考えている方は多いと思います。

なぜ不動産投資が節税効果につながるのか?

不動産投資では物件そのものの価値の下落である減価償却費が経費としてみなされるうえ、不動産購入、運用にかかった費用も経費に計上できます。

まずは、節税において必要不可欠な「減価償却」「耐用年数」といった用語の意味を一緒に見ていきましょう。

減価償却とは長く使用する固定資産を時間の経過に合わせて経費として計上する方法です。

減価償却をすることで、固定資産の価値を減少させて税金を抑えることができるのです。

いわば不動産投資の一番おいしい部分といっても過言ではありません。

ちなみに土地に関しては何年経っても劣化がないという認識をされるため、減価償却ができるのは「建物」だけとなっています。

次に耐用年数ですがこれは、減価償却資産の使用可能期間です。

例えばパソコンは耐用年数が4年、木造アパートは22年など、国税庁が定めた法定耐用年数に応じて減価償却をします。

耐用年数が何年なのか知りたい時は、国税庁のホームページに耐用年数表が載っていますので、一度確認してみてくださいね。

減価償却と耐用年数は、大きく関連する言葉ですが、実は新築の資産と中古の資産では減価償却期間が異なります。

中古資産の場合は当然新築資産よりも耐用年数が低いので、短期で償却することが可能です。

ちなみに具体的な計算式はこちらです。

中古資産の耐用年数=(法定耐用年数-中古資産の経過期間)+(中古資産の経過期間×20%)

つまり物件の築年数が経っているほど減価償却期間が短くなります。

その結果、1年で減価償却費に計上できる金額が大きくなり、画期的な節税対策となるのです。

減価償却費に計上できる金額を大きくする方法はもう一つあり「物件をいつ購入するか」という点です。

というのも減価償却費は通常、月割で計算して計上するのですが、例えば1月に購入した場合と6月に購入した場合では、経費に計上できる金額が大きく変わってきますので、できるだけ年始めの1月1日に近い日付で購入した方が減価償却費の恩恵を多く受けることができます。

少しややこしい話になるのですが、これで減価償却期間が算出できたら、今度は減価償却費の計算方法について見ておく必要があります。

持っている物件、もしくは手に入れようと思っている物件がどのくらいの耐用年数なのか知った後はどのように減価償却費を計算するのか、あなた自身で選ぶことができます。

つまり、「各年度にその物件の資産価値をどのくらい下げることにするのか」という点を自由に決められるのです。

減価償却費の計算方法には、「定額法」と「定率法」の二種類があります。

定額法は各年に同じ額ずつ減価償却費として計上し、最後の年度に1円だけ残す方法、定率法は各年に同じ率ずつ減価償却費として計上し、最後の年度に1円だけ残す方法となっています。

要は「額」か「%」かの違いなので、そんなに難しく考えなくても大丈夫です。

購入した直後に大きく経費計上することができるため、特にこだわりがないのであれば、定率法を選びましょう。

「なぜ最後の年度に1円だけ残すのか?」、気になった方も多いと思います。

その理由は「ゼロ」にしてしまうと資産があった形跡や減価償却した形跡が、わからなくなってしまうからです。

不動産は劣化していくものですし、状況に応じて売却する可能性もあります。

そういったことを踏まえると、できるだけ早く償却できる物件を手に入れた方が良いかもしれませんね。

ただし、減価償却について一つ注意点があります。

それが、「空室だと減価償却できない可能性がある」という点です。

減価償却できるのは、その建物が不動産収入を得るのに使用されている場合や、使用される段取りが立っている場合です。

空室の場合に減価償却としたいならば、いくつか条件があります。

空室が一時的であることや、入居者募集を継続して行っていること、空室時も維持管理を行っていることなどが挙げられます。

最後にもう一つ!

不動産投資を行おうと思っている方の中には他にも仮想通貨や株、FXなど収益源になるものを行っているかもしれません。

そちらで利益や損失が出たとしましょう。

その際、所得税を抑えるために株で利益が出たから不動産投資の経費と相殺するような「損益通算はできるのか」という点について疑問があると思います。

実は不動産所得と仮想通貨や株、FXでは所得の種類が異なります。

基本的に所得の種類が異なると損益通算はできません。

損益通算とは赤字の所得を黒字になっている他の所得から差し引くことを言います。

例を挙げてみると仮想通貨で得た利益を不動産所得の赤字分と相殺することはできません。

収益を得られる方法はたくさんありますが、一般的に、株式は「譲渡所得」、FXと仮想通貨は「雑所得」、不動産は「不動産所得」とそれぞれ所得の種類が異なるので税金のかかり方も異なります。

FXと株は申告分離課税、不動産と仮想通貨は総合課税です。

「他の部門での収益分を不動産投資を用いて節税しよう」と考えていらっしゃるかもしれませんが、実はこのようなカラクリがあるので注意が必要です。

「損や得は同じ畑のものでしか埋められない」というのが基本原則であり注意点です。

利益を出した年には相応の所得税がかかってくることを理解した上でそれぞれの投資をする必要があります。

ただし、雑所得同士であれば損益通算可能なので所得の種類が同じもの同士で節税対策をするのが良いでしょう。

以上の内容をまとめると、不動産投資で節税効果がある理由は、物件の購入費用はもちろん、その他管理会社への管理委託料や修繕費、司法書士や税理士への報酬、不動産取得税、印紙税、登録免許税など不動産を管理、募集、売却する際に発生する費用は大部分を経費計上することによって、節税対策が可能ということになります。

2つ目は「安定した収入を確保できる」こと不動産を手に入れ、入居者が入ると自然と「家賃収入」という形になり、継続的に収入を得ることができます。

賃料は基本的に一定ですし、大幅に下がることは少ないので、収入としては安定感があるでしょう。

人気のエリアや新築物件などであれば、入居者が決まりやすく、さらに安定度が増しますので、「どの物件を購入するか」は非常に重要です。

また、不動産投資は株やFXのように値動きを常にチェックしたり、チャートに張り付いておかなければならないなんていうこともありませんので、入居者さえ決まれば「自動的に収入が入る」ことが魅力です。

また一度入居すると数年単位で契約をすることが多いので、すぐに収入がなくなってしまうかも?と心配する必要もありません。

3つ目は「私的年金代わりになる」こと、現在公的年金を受け取れたとしても、満足いく額を手に入れられる方は非常に少ないと思います。

数万円程度しかもらえない方も多く、老後に不安を抱えている方も多いでしょう。

「老後2000万円問題」と言われている背景もある中で、「自分が無職になってしまったら・・・。」と若いうちから心配されている方も多いです。

その点、不動産投資をしておけば、資産形成をすることができますし、家賃収入を手に入れることもできます。

また、昨今のコロナ禍により本業だけでは十分な収入を得られないといった方も多く見受けられます。

今や副収入の時代ですので、収入源はたくさんあればあるほど安心できると思います。

4つ目は「死亡保険代わり」になること。

不動産投資物件を手に入れる際には、ローンを組む方が多いと思いますが、団体信用保険への加入が義務づけられています。

団体信用保険、いわゆる「団信」とは、ローン返済中に万が一、返済主が死亡してしまったり高度障害となってしまった場合の制度です。

ローンの残債を家族に引き継ぐことなく保険から支払われるという制度です。

こういった背景から生命保険代わりになるというメリットがあります。

ただし、不動産投資を生命保険代わりにすることはリスクもあります。

そもそも団信に加入する際、著しく健康状態が悪かったり、健康状態を正しく告知をしなかった場合、告知義務違反として保険金を受け取れないことがあるのです。

こういったリスクも踏まえると、一般の生命保険にも合わせて加入しておいた方が安心ですね。

万が一の時に保険金が支払われないとなると、あなたの家族や親族に負担がかかります。

最後に「相続対策」ができること。

相続税となると高いイメージを持っている方も多いと思いますし、資産が多ければ多いほど高額な税金を納めなければなりません。

不動産投資では路線価で評価されるので、実勢価格の80%ほどで評価されることが多いです。

ちなみに「路線価」とは相続税や贈与税の課税基準となる土地の価格のことを指します。

相続を行う際には「その土地や建物がいくらになるか」を算出し、その後に税金がかかってきますが、当然物件の価格が高ければ高いほど税金も高くなります。

路線価は、国税庁が指定した全国40万地点の道路を標準地に選び、そこから価格を算出しますが、毎年路線価が変わるにもかかわらず、基本的には先ほど紹介した実勢価格、つまり取引が成立する価格の8割程度が基準となりますので節税につながるのです。

ちなみに預金、債券、株式等は、時価で評価されることが多く、評価額は100%となるケースがほとんどですので負担が大きくなります。

今回の不動産投資で得た収益を、上手に活用する方法はいかがでしたか?

現金をそのまま手元に残しておくより不動産投資に回すことによって、継続的な家賃収入も得られ、一石二鳥の効果を得ることが可能です。

ただし、どの恩恵を受けるにしても同じことが言えるのですが、資産価値が低い物件に投資してしまうと、それぞれの効果が低くなってしまいます。

最大限の利益やメリットを得るためには、資産計画や情報収集が要となってきますので、実際に投資する前に、しっかりと知識を身につけておきましょう!

いかがでしたでしょうか。

不動産投資は、基本的な情報を知っておくことで失敗する確率も下げることができますので、一つ一つ学んでいきましょう。

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