こんにちは。
インベスターUです。
今日は、不動産投資会社を上手に選ぶ方法について、お話したいと思います。
不動産投資に興味が無い方でも、タメになる内容となっていますので、ぜひ最後までご覧いただければと思います。
初めて不動産投資を行おうと思っている方も少なくないでしょう。
「最初から成功するかや利益が出るかどうかを考えて不安で仕方ない・・・」というのが本音だと思います。
せっかく不動産投資をするなら失敗せずに行いたい！
少しでも利益を出したい！
きっと誰もが思うことだと思います。
今回は不動産投資を失敗しないためにはどんな点に注意すれば良いのかを見ていきましょう。
不動産投資を失敗してしまったら大きな損害を受けることになります。
収入が入らないだけであれば、まだマシですが、キャッシュフローがしっかりと考えられていないと、あなた自身が赤字分を補填しなければならなくなることもあります。
最初は貯金などもあり、赤字運用となっても問題ないと思いますが、その状況がずっと続くとなると当然借金や別途融資を受けることも視野に入れなければならなくなります。
収入を得られると思って購入した物件の立地や状態がとても悪く、なかなか入居者が入らないといったケースはよくあります。
特に立地が悪いところに建っていたり、中古マンションの場合は築年数が古い場合などがこのような状態に陥りやすいので注意が必要です。
中古マンションで築年数が古くてもリノベーションや改修している場合は、比較的入居者が入りやすいですが一切何も手を入れていない物件の場合、見栄えが悪いのはもちろん、耐震性や耐火性なども気になるところです。
また、日本は地震大国であるため、ハザードマップを見て影響がありそうな地域であれば、比較的入居者が入りづらいと言えます。
購入する際にはそういった資料も参考にして「自分だったら入居するか」という視点からも検討しましょう。
もし入居者が入らなければ収入が入らないのはもちろんローンを組んだ場合は当然、毎月一定額が出費となります。
となると必然的に赤字になってしまいますので、初めて不動産投資を行う方がいきなり一棟投資や複数室を購入するのはやめておいた方が賢明です。
不動産投資は月々の黒字を積み上げていく「インカムゲイン」が本来あるべき姿です。
自己資金が少なくローンを組む場合は、特に収支計画を綿密に考えましょう。
ローンを組んで不動産投資を行う方の多くが「返済し終えたらプラスになる」と思われている方も多いと思いますが、本来は返済しながら黒字も生み出す必要があるのです！
このように収入が出費より少ないとなってしまう事例は他にもあるので、一緒に事例を見ていきましょう。
よく見られるケースが「利益を増やすために物件を増やしましょう」と不動産投資会社に言われたパターン。
家賃収入によって安定した収入を得たいということが目的であれば、いきなり一棟マンションを購入したり室数を増やしたり、2軒目、3軒目とどんどんと物件を増やすのは、おすすめできません。
一棟投資は確かに多くの利益を獲得することができますが、こちらも入居者が入ってこその話です。
株やFXであれば「思っていたよりも利益にならなかった」となれば早めに損切りをすることが可能ですが、不動産となるとそうはいきません。
一度購入したものを簡単に手放すことは現実的ではありませんし、時間や費用も余計にかかってきて、結局出費となってしまうのです。
不動産投資会社の中には自社の利益を得るために、投資家にどんどんと投資させようとするケースも多く見られますが、初めて投資を行う方は不動産投資会社のおいしい話を鵜呑みにせずに、資金計画をあなた自身がしっかりと考えて安全に投資を進める必要があります。
次に起こりやすい失敗を挙げるならば、その物件の価値を正しく理解できていなかったがために、売却時に思ったよりも利益にならなかったという事例です。
特に値下げされることが多い中古物件で起こりやすいトラブルですが、「値下げされた理由」や「元値」について、まずは自分でしっかりと調べる必要があります。
「物件価格を値下げしました」と書かれていれば誰だってお得感を感じます。
しかし、本来購入すべき金額よりも高づかみすることになるケースも多くありますので、そうなると売却時に提示される金額の低さに驚くことになるかもしれません。
「値下げ」という言葉に弱い方は多いと思いますし、その言葉につられて「多くの人が殺到するかもしれない」と焦る気持ちもわかりますが、まずは下調べをして、本来購入すべき金額とともに将来的に物件価値が大幅に下がる可能性がないかも周辺の物件情報などを元にチェックしておくと安心です。
また、「値下げ物件」を手に入れる際には修繕についても、よく見ておく必要があります。
新築物件ではあまり見られない事例かもしれませんが、中古物件では場合によっては修繕が必要なケースがあります。
築年数が古かったり耐震工事がされていない場合は、購入したあなたがメンテナンスをする必要があるので多額の費用がかかる可能性があることも視野に入れておきましょう。
中古物件を購入した場合、もちろん明らかに壊れている部分や見るからに修繕が必要な部分は、その時点で修繕を考えると思いますが、見たところ問題はないけれど、修繕しておいた方が良さそうな箇所、いわゆるグレーゾーンの部分については未然に修繕するか、壊れてから修繕するかをあなたが選ぶことができます。
しかし、目に見えなくても劣化は進んでいることが多いですし、今後入居者を募るのであれば、一度プロの目で「修繕しておいた方が良い場所」を示唆してもらった方が良いでしょう。
このような作業をホームインスペクションと言いますが、1戸あたり5万円前後で行ってもらえることが多いです。
築20年を超える物件であれば、室内配管や床下や柱などの構造部分、外壁・屋根などの躯体部分についても修繕、交換した方が良いでしょう。
そうなると修繕費用は250万円から350万円ほどかかります。
これらの修繕費用も出費として必要であることを念頭に置いて、返済計画やキャッシュフローをよく考える必要があります。
他にも不動産投資で起こり得るトラブルはたくさんありますが、実際に起こってみないとわからない予測不可能なトラブルもあります。
例えば、入居者が入って万々歳！
でもその家賃を滞納されてしまったというトラブルは日常茶飯事で起こる可能性があります。
特に昨今のコロナ禍により収入が激減した方や失業した方も多くいらっしゃいます。
そういった背景から家賃を支払うのが厳しくなってしまった方も多く、滞納する意思はなくても必然的に「滞納」という形になってしまうケースは多く見られます。
もし滞納されてしまうと当然あなたの収入はなくなってしまいますし滞納者に催促しなければならない上、それでも払ってもらえない場合は弁護士に相談なども必要です。
もし相談するとしたら弁護士費用が別途かかってきますのでこれもまた出費です。
弁護士に依頼しても解決しない場合は、建物明け渡し訴訟が必要となり、さらに費用がかかります。
入居者トラブルは他にも様々なものがあり、例えば入居者が自殺してしまったとか、許可なく民泊を始めたとか、リフォームをしたとか、ペットを飼いだしたとか、考えられるだけでも膨大なパターンが想定できます。
入居者トラブルを回避するためには、管理会社との連携を上手に取ること、これに尽きると思います！
基本的に不動産投資会社が客付けをしてくれますが、管理は外部委託であることが多いと思います。
このため、不動産投資会社がどのような募集活動をしているのかをチェックしたり、何かあった時に管理会社にも相談できるような状況を日頃から整えておくことが非常に大切です。
あなた自身も周辺物件の価格帯や空室状況について相場観を身につけておくことで、失敗なく投資をすることができます。
安定的な収入を得たいとか節税したいなど、人それぞれ不動産投資に対して夢を持っていると思いますが、一歩間違えると収入を得るどころか出費が大きく高い勉強代になってしまうこともあります。
どうすれば正しい知識を身につけられるか、まずはそこから知っておくと良いでしょう。
以上、いかがでしたでしょうか
不動産投資は、基本的な情報を知っておくことで失敗する確率も下げることができますので、一つ一つ学んでいきましょう。
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